施工阶段

　　一、寻找施工企业

　　优秀施工企业基本条件

　　资质：建筑装饰行业专业施工资质分一级、二级、三级资质。

　　承包经验：是否单独承包过二级、三级以上内装修工程;是否有室内装修经验的项目经理;

　　信用：是否有中途停止履行合同的行为;

　　口碑：业主对施工企业的评价。

　　内部管理：企业内部责任机制、激励机制、品牌建设制度、ISO2000运行机制、档案管理等不同日常管理制度和管理水平。

　　项目管理：对家装项目进度、质量、成本的、材料、现场、工人管理方式和管理水平

　　施工企业审查事项

　　1查施工资质、营业执照、税务代码

　　2查公司规模、企业实力、发展状况

　　3审企业信用、品牌口碑、法律纠纷

　　4审预算标准和档次、材料是否真材实料

　　5审施工现场质量与管理、工人管理、施工队能力

　　6查企业能力、设计施工风格偏向、质量保证措施

　　7查小企业的无效承诺、规避风险

　　8审施工队伍安排，水电、油漆、泥木分工

　　施工企业的招标制度尝试

　　因为家装施工标的小，一般是不采用招标办法的，而设计图纸也一般是施工企业自行完成的，施工监理也是施工企业委派的，不管好与坏，施工方说了算，其结果往往是因此而导致业主利益的丧失

，这种现状破坏了公平性原则。这方面，品牌可以在一定程度上反映企业的诚信水平。

　　二、施工预算

　　进入预算的条件

　　图纸完全确认，预算结束时材料基本确定(水电材料应完全确定)

　　施工预算陷阱例举

　　1、虚报工程量

　　2、不列材料等级、品牌、规格、尺寸

　　3、在不改进施工工艺的条件下，误增材料预算定额用量

　　4、项目重复报价

　　5、高报材料(主、辅材)价格，低估数量

　　6、人工过高

　　7、高冒损耗，甚至重复计算损耗

　　8、漏报

　　施工预算洽谈要领

　　1、明确合同中关于预算的条款。一般的要求是“单价包干，工程量按实结算”。

　　2、明确预算原则，如分三项“主材、辅材、人工”合计成为单价，“工程量”为实际图纸量，“损耗”只指主材并另列一项。

　　3、预算报价方式是按空间面，还是按单个房间，意思是指如在计算地面，则所有各个房间一块列出;还是单独客厅列出地面、墙面、顶面。

　　4、有必要的话，逐项审核并问清楚。因为各公司有不同报价方式，对于有疑问的一定要明确高在什么地方，是否合理;低在何处，是否影响质量。但在目前市场自由竞争的条件下，应该要能容忍不

同价位的报价。

　　5、管理费谈判，力求降到最低。

　　6、关于税金：一般装修要收取的税金为3.41%。

　　7、关于搬运费、垃圾费要明确，材料搬运费是否还另外收取。(在物业公司已经付过垃圾费的，预算中可以只付一半的垃圾清运费用于装袋和短程运费)

　　8、关于是否还有施工津贴、其他费用的出面承诺。防止乱收费。

　　9、增加费用：因为预算人员一般不到现场，只是根据理想情况预算，对于现场增加费用如何处理的原则。

　　施工合同必要内容

　　1、标的金额。一般用大小写，并于最后加“整”。由谁负责收取。

　　2、付款方式。一般分4次，必需明确付款时间、付款条件、总价是否正确。

　　3、施工对象。一般详细写明房屋所在地

　　4、结算方式。一般有两种，一是“单价包干，工程量按实结算”，只有单价是固定的，工程量在施工完毕后测量一次;二是“一口价”，预算价格就是最终装修费用。

　　5、合同联系人员。必需明确合同履行人，一般是施工项目总负责人，这对明确责任意义重大。

　　6、质量验收标准。一般是北京市最新的质量验收标准，以及一些强制性标准。

　　7、进度标准。一般3/2型房在60天左右;一般中小型别墅在80天以上。

　　8、违约责任。这是双方的，尤其是施工方对质量缺陷、进度拖延的赔偿责任。此外，对人员人员伤亡、房屋结构酸还损害的责任也要明确。

　　9、空气环保质量。

　　10、保修条款。

　　11、合同双方本人签字，法人一定要用法人合同专用章。

　　施工合同洽谈要领

　　1、采用北京2003版格式合同时，按规范要求写清具体内容。

　　2、采用自制合同格式时，必需至少明确楼上11项内容。

　　3、合同谈判一般与预算同时进行，同时应明确质量保证措施和费用，紧急事务处理原则和办法。

　　4、有条件的话，可以要求1到2次每次30分钟左右“业主有现场组织设计、施工、监理、项目经理、业主”开现场会议的权利，而施工方应无条件同意。

　　5、注意施工法人合同专用章的合法性

　　6、纠错一定要签公司纠错专用章。

　　7、付款必需有发票，或先开收据后换整张发票。

　　8、场容场貌管理规定，节约现场生活开支费用的规定。

　　9、确定施工队伍组织，明确到个人。并在现场张贴施工人员名单和工作内容、工作时间。

　　四、寻找施工队

　　施工队差异

　　1、不同施工队能力差异：不同施工经验的队伍能处理的施工对象差别很大，一直从事高档装修的对于低档装潢会无能为力，其结果往往是提高了造价;一直从事低档装潢的施工队处理高档装修时往

往是疲于应付，错误百出。

　　2、现场管理差异：有的队伍施工时现场脏乱差，不注意节约用水用电;好的队伍应该做到“落手清”，每日清理现场，实行5S管理。

　　3、人员安排的差异：不同各种搭配施工，同一工种人员数量搭配，一专多能人员的使用往往有差别。最忌讳一个队伍2个人做到底的。

　　4、人员住宿安排：部分公司强调现场不住宿，这其实并不好，现场住宿能抓紧施工时间、能提高场容场貌;但也会造成现场油污四溅的弊病。建议根据工人特点和实际情况，有必要时可以及时调整

。

　　5、负责人的管理水平：既能有效调动人员积极性，有要有好的施工技术。