自房地产调控以来，各大城市的成交量都受到一定的影响。而作为全国首个限购、限价同时出台的城市，珠海楼市的打击无疑是更大的。

去年11月，突如其来的一纸“双限令”让珠海楼市发生很大的变化，表面上“双限”的降临让珠海似乎回归到冷静，但其背后却有着更多的博弈，政策的松绑，市场的起伏，政府与开发商的较量，无处不在。

“双限令”则为：珠海全市房价控制目标为11285元/平方米；二是允许本地居民，在珠海缴税、缴纳社保一年以上的非本地居民在香洲主城区内新增一套住宅。

面对“11285元/平方米”的价格红线，珠海楼市的不少开发商还是有招数应付，钻了政策空子，采用毛坯卖楼另加装修双合同的方式来规避限价风险。

毛坯装修双合同

有消息称，近期珠海大部分在售项目都盛行通过“精装变毛坯”等的手段，把以精装修交付的合同变成毛坯卖楼外加装修的两份合同来销售，摊薄均价，以应对最高限价，达到“以价换量”的效果。

其实，由于限价并没有明确说明是针对毛坯房还是装修房，因此这给开发商留下了一个空间。开发商可以通过签毛坯、装修两份合同，将毛坯价格控制在限价范围之内，把装修费用抬高，这样加起来总价还是没有降多少，显然，这已成为开发商打政策擦边球的良策。

据市场调查统计，珠海限购区域的30多个在售楼盘的销售价格，几乎全部都超过了“11285元/平方米”的警戒线，洋房产品的普遍售价是在14000元/平方米以上。

其中，在售项目较多的新香洲区域和吉大区域，即使有一些优惠折扣，但其销售价格依旧不低，目前这两个区域楼盘价格大部分都是在15000元/平方米左右，部分楼盘的销售价格甚至达到了25000元/平方米。

对此，珠海业内人士白瑞轩表示，主城区一般的高端项目都是超过价格底线，不过有一些剔除精装修后，以毛坯的价格售出，可以勉强不超过底线，现在珠海楼市中以毛坯跟装修签两份合同的现象十分普遍，这样一来可以规避双限令。

他透露，目前珠海主城区在售项目中就有十多个项目以这种方式销售，例如“金域华府”、“五洲花城二期”等。

据此，观点地产新媒体致电“五洲花城二期”售楼部，楼盘销售人员表示，目前该项目均价大概在14000-16000元/平米，在双限之后才取得预售许可证的单位可采用拆分合同的办法，一份是毛坯房的合同，价格在限价范围内，一份就是装修合同。

“限价没有规定是毛坯还是精装，这样把毛坯成交价格控制在限价范围内，限价对我们来说没什么影响，现在很多楼盘都是这样操作的。”上述人士如是说。

事实上，以毛坯精装分开销售的方式并不是什么新鲜事，早在去年珠海双限出台之后，很多开发商已经想到了此种应对之策。

“公园里”在去年11月3日正式开售时，就首推第10栋85-113平方米3-4房125套毛坯单位，折后起价为8500元/平方米，均价为9100元/平方米。“云顶澜山二期”第9栋现认筹可享受95折优惠，户型为90-131平米毛坯单位，8900元/平米起价。

对此，有业内人士分析，这些开发商原定都是精装开售的，只是限价后，超过11285元/平方米就无法取得预售证，他们不得已而为之。不然一直卖不出去，库存会继续加大，导致资金困难，那会亏更大。

珠海楼市陷困境

“双限令”的来袭，虽然在珠海限购的区域只是香洲区，但是全市11285元/平方米的限价标准，让珠海楼市一度陷入低迷。

据统计，今年1月份珠海楼市销售量已坠入谷底，成交量仅230套，比“双限”之前(去年10月)下降了超过40%，2月份开始止跌回升，3月份网签数据达359套，4月份保持318套的网签成交量。

直到5、6月份，珠海楼市的网签数据才恢复到“双限”之前的水平，为此，在价格方面，大多数开发商依旧采取“以价换量”的策略来促进销售。

不过，好景并不长，截止至7月30日，珠海网签数据为600多套，同比6月网签750多套，环比下降14%，面积环比下降35%，成交量明显回落。

而与网签数量回落相比，珠海退房记录却反而上升，根据珠海市商品房预(销)售专网数据，7月市区共有14套退房记录。

显然，成交量的下降，对于开发商而言，是不利的信号，这将加大其库存的比重。

据合富辉煌统计数据显示，截止上半年珠海全市库存套数为16174套，库存面积为183.82万平方米，主要集中在香洲区域，套数占在售库存套数的61%，面积占在售库存面积的61.5%，库存量为近年来的高峰。

对此，熟悉珠三角市场的今鹰地产营销总监林晓华表示，观察今年的房地产情况，下半年的销售肯定不如上半年，现在珠海本地与外来购房都逐渐减少，加上整个市场积货很多，开发商要去库存回笼现金，降价走量是最直接的方法。

据统计发现，珠海市场当前参与打折促销的楼盘持续增多，目前在售的140余个盘中，打折的楼盘增至120多个。其中，推出一口价、特价单位的楼盘有10多个。

7月28日，位于主城区的“中珠九悦”就推出了58套特价房，现场进行限时“秒杀”，最低一口价11800元/平方米，最低一口总价160.2322万元。当天上午，已销售10套。

不过，在两难的楼市困境中，除了积极促销走量，也有一些楼盘碍于限价而一直未能开盘入市。

珠海本地最大房企之一格力地产旗下的“格力海岸”就是典型的例子，被称为是受“限价令”影响较大的楼市样本。该项目部分已经封顶，由于当初拿地价格成本过高，一期成本甚至超过了15000元/平方米，去年下半年就称即将发售，但至今迟迟未开盘。

屡次探底调控底线

其实由中央不断强调“坚定不移贯彻房地产调控政策”可看出，当前楼市调控已经到了非常关键的时期，但在政府坚决抑制投机投资性需求的主基调下，地方政府及民众挑战中央“限购”政策底线的现象也频频出现，楼市博弈愈演愈烈。

7月13日，有消息称珠海决定在全市范围内取消限价，且部分地区取消限购。

不过，仅数小时后，珠海住建局主要负责人向媒体透露，由于种种原因，“双限令”松绑计划被叫停，珠海楼市双限政策维持不变。

这是今年以来又一个被紧急叫停的地方楼市新政。事实上，此次双限令被传松绑也不是第一次，去年双限令出台仅一周之后，就有传其将于2012年到来之际取消的消息，结果还是可想而知，珠海住建局最终还是否定此说法。

“当前中国经济下降压力增大，楼市调控对一些城市的影响还是很大，而从珠海双限令不断起起伏伏的消息看，地方政府以及市场在试探挑战中央调控政策底线的迹象是很明显的。”一市场分析人士如此表述。

事实也表明，今年以来，陆续有城市宣布对调控政策松绑。

除了珠海双限取消夭折之外，还有此前2月9日施行、2月12日被叫停的“免契税还享受财政补贴”的“芜湖新政”；2月21日起维持了一周的“居住证满三年可买二套房”的“上海新政”；6月25日执行仅一天的打破“认房又认贷”且给开发商政策优惠的“河南新政”。

最新一例是近日义乌被爆出限购早在已年初取消，但随后义乌市委宣传部外宣科工作人员对外回应称，义乌楼市限购令并未取消，只是去年的政策到期了，而今年的政策还在制定当中。而后，义乌市委宣传部更是通过官方微博对此事正式作出回应，称义乌市住建局将继续执行房产限购政策。

7月25日，全国主要城市地价监测系统发布的最新报告更显示，截至目前，在全国105个监测城市中，包括北京在内的33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策。

报告显示，政策微调涉及的内容包括，上调公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

而在微调的33个城市中，有4个涉及限购政策“红线”的城市被叫停，其余不涉及限购政策微调的城市均还在实施，四个被叫停的城市分别为上海、芜湖、佛山、成都。

对此，有专家认为，接二连三出现地方政府松绑楼市限购令，其实是地方政府试探调控的一种表现，如果调整尺度不大，或许可以接受；但如果动摇到调控政策，肯定会被叫停。

“不过，从当前中央态度上看，一再强调楼市调控‘不放松’，因此今年取消限购，是不可能的。”